تبلیغات
دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید - "هیچ چیز را وکالتی نخرید...حتی خانه!!!"

دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید

پایگاه رایگان اطلاع رسانی قوانین و مقررات مربوط به معاملات و قراردادهای مسکن-آنچه همه می بایست پیش از امضای قرارداد بدانند.

"هیچ چیز را وکالتی نخرید...حتی خانه!!!"

ندا فرامرزیان : با بالا رفتن قیمت مسکن، اقشار کم درآمد برای تهیه قسمتی از وجه خرید مسکن از وام‌های بانکی استفاده می‌کنند.

وام خرید در بانک‌های خصوصی که درصد بالاتری از سود را نسبت به وام بانک‌های دولتی به خریدار تحمیل می‌کنند اغلب زیاد طرفدار ندارد. وام بانک‌های دولتی هم مشکلات خاص خود را دارد، از‌جمله چند ماه، مبلغی را در آن بانک مربوط باید به‌عنوان سپرده بانکی گذاشت.
این دلایل همراه با بالا رفتن تورم و نیز بالارفتن درجه سودجویی افراد، گروهی را به دلالی وام واداشت‌. به این معنا که به‌طور مثال دارنده وام 18میلیونی وام را 3میلیون تومان به خریدار مستاصل می‌فروشد و از این 3میلیون مبلغ قابل توجهی را به‌عنوان حق دلالی بر می‌دارند و اما تکلیف آن وام و بعد از آن سند خریدار وام چه می‌شود قصه پر غصه‌ای دارد.

خانه آقای خریدار به نام کسی که وام مسکن به نامش بود در رهن بانک قرار می‌گیرد و یک مبایعه نامه به اضافه یک وکالت بلاعزل هم از طرف فروشنده به خریدار وام داده می‌شود مبنی بر اینکه بعد از پرداخت مبلغ وام با مراجعه به بانک نسبت به فک رهن از خانه اقدام و خریدار بتواند آپارتمان را به نام خود ثبت‌کند‌.


حال اگر آقای فروشنده وام در این مدت که اکثرا هم مدت طولانی‌ای بود بدرود حیات می‌گفت یا محجور می‌شد بر مبنای قانون مدنی، تکلیف آقای خریدار گره می‌خورد با مشکلات عدیده‌ای که امیدوارم برای شما پیش نیاید.
البته از سال 86 به بعد این مشکل در مورد وام‌های مربوط به بانک مسکن تا حدودی کاهش یافت‌. اخبار حاکی از آن است که نقل و انتقال وام مسکن در بنگاه‌های معاملات ملکی بعد از مدت‌ها جلسه و مشورت با حقوقدان‌های مجرب در اتحادیه املاک منجر به این نتیجه شد که خرید و فروش وام ایراد حقوقی ندارد.

به‌وجود آمدن این مسائل سبب شد تا این موارد با مسئولان بانک مسکن نیز مطرح شود و آنها نیز برای افرادی که وام وکالتی داشتند فراخوان دادند که به بانک‌ها مراجعه کرده و وام را به نام خود ثبت کنند.

خریداران وام‌های مربوط به بانک مسکن بنابر تصمیم بانک مسکن اکنون می‌توانند با پرداخت 10درصد مانده تسهیلات حتی پس از چند روز از خرید وام آن را به نام خود تغییر دهند (البته آنچه در حال حاضر اجرا می‌شود 30درصد است).
البته لازم به ذکر است‌، نظام قانونی خاصی‌، مبتنی بر واقعیت‌ها بر بازار معاملات وجود ندارد و خرید و فروش وکالتی همچنان یکه تاز است.

در علم حقوق کلمات و الفاظ با تصورات عرفی متفاوتند و یا به قولی بار حقوقی دارند و بر هر لفظی چند ماده قانونی هویت می‌بخشد و هم اینجاست که برای افرادی سوء‌استفاده از این الفاظ نان چربی، به عمل می‌آورد.

و اما وکالت در مقوله انتقال اموال ترتیبات خاصی دارد که نایب رئیس کانون وکلای مرکز در توضیح آن اظهار می‌دارد: وکالت عقدی است که به موجب آن به شخص دیگری نمایندگی و یا نیابت داده می‌شود که کاری را به جای موکل انجام دهد، مثلاً خانه و یا زمین وی را بفروشد و یا خانه و زمینی را برایش خریداری کند و یا کار و یا کارهای اداری مشخصی را به جای وی به انجام رساند و یا به نمایندگی موکل در مجامع شرکتی که سهامدار آن است، شرکت کند و در تصمیم‌گیری‌های مربوطه دخالت نماید.

در هرحال اقدامات وکیل در هر زمینه محدود به اختیاراتی است که موکل به وی تفویض می‌کند و در این رابطه هر عمل و اقدامی که وکیل در محدوده اختیارات وکالتی خود انجام می‌دهد، به منزله عمل و اقدام موکل است.

قانون مدنی هم ضمن تعریف عقد وکالت، ویژگی‌های این عقد و تعهدات وکیل و تعهدات موکل و طرق مختلف انقضای عقد وکالت را برشمرده است و به موجب این قانون، وکالت برای انتقال اموال با وکالت برای انجام سایر امور موکل تفاوتی ندارد.

و اما وکالت در مقوله‌ای به نام انتقال و یا خرید و فروش وکالتی به تعبیر شاهپور منوچهری: تفویض وکالت، برای انجام عمل و یا اعمال حقوقی است و این عمل حقوقی که در اجرای امر وکالت و در حدود اختیارات وکالتی صورت می‌گیرد، می‌تواند عقد بیع باشد یا اجاره یا هبه، صلح و... که هر یک ماهیت خاص و آثار حقوقی خاص خود را دارد. انتقال مالکیت می‌تواند حسب مورد در قالب عقودی نظیر بیع، هبه و صلح صورت گیرد، اما در عقد وکالت مالی به وکیل انتقال داده نمی‌شود، بلکه درصورتی که وکیل اختیار انتقال اموال موکل خود را داشته باشد، می‌تواند با استفاده از اختیارات وکالتی خود مال موکل را با رعایت غبطه و صرفه و صلاح وی انتقال دهد و در واقع وکالت در این مورد واسطه انتقال است و خودبه‌خود و بدون انجام اعمال حقوقی خاصی از طرف وکیل منجر به تملیک نمی‌شود و حتی چنانچه در وکالتنامه اختیار انتقال مورد وکالت به شخص موکل هم تصریح شده باشد، تا زمانی که این انتقال صورت نگیرد و وکیل به مورد وکالت عمل نکند، هیچ‌گونه حق مالکانه‌ای به جهت در دست داشتن وکالتنامه برای وی ایجاد نمی‌شود، زیرا تا زمانی که وکیل به مورد وکالت عمل نکرده باشد، شخص موکل می‌تواند خود به مورد وکالت عمل کند و مثلاً ملک خود را به فروش رساند و یا حتی وکیل خود را عزل کند و درصورت فوت وکیل و یا موکل و محجور شدن هر یک از آنان، وکالت نیز از درجه اعتبار ساقط می‌شود.

در نتیجه آنچه به‌عنوان خرید و فروش وکالتی باب شده و شخصی با اخذ وکالتنامه از مالک مال و بدون انعقاد قرارداد دیگری مدعی می‌شود که مال موضوع وکالت را از مالک آن خریداری کرده‌ام به هیچ وجه جنبه قانونی ندارد و وکالتنامه به تنهایی نمی‌تواند مستند انتقال مال به وکیل قرار گیرد، مگر آنکه شخص به موجب قرارداد عادی ملکی را خریداری کند و فروشنده علاوه بر امضای آن قرارداد به موجب وکالتنامه رسمی به آن شخص تفویض وکالت کند تا وی بتواند با استفاده از اختیارات مندرج در آن وکالتنامه، تمامی تشریفات مربوطه به انتقال رسمی را انجام دهد و با حضور در دفترخانه مورد وکالت را به‌خود منتقل کند.

اما مشکل عمده‌ای که باعث اشتباه اکثر افراد می‌شو د اصطلاح وکالت بلاعزل است که در توضیح آن باید گفت‌، وکالت عقدی جایز است و هر یک از طرفین حق دارند هر وقت که بخواهند آن را بر هم بزنند، وکیل می‌تواند استعفا کند و موکل نیز می‌تواند وکیل خود را عزل نماید و چنانچه برای وکالت مدتی هم تعیین کنند، باز هم تأثیری در قضیه نخواهد گذاشت و در اثنای همان مدت نیز می‌توان وکالت را بر هم زد و چنانچه در وکالتنامه حق عزل وکیل هم اسقاط شده باشد باز هم موکل می‌تواند وکیل خود را عزل کند زیرا شرط عدم‌عزل در ضمن عقد وکالت که خود عقد جایز است حق عزل را ساقط نمی‌کند مگر آنکه موکل ضمن عقد لازمی این حق را از خود سلب‌ کندکه در این مورد منوچهری اعتقاد دارد: بنابراین عقد لازمی می‌بایستی بین طرفین منعقد شود و صیغه آن عقد جاری شود و ضمن آن عقد عدم‌عزل وکیل شرط شده باشد و به همین لحاظ بلاعزل بودن و یا اسقاط حق عزل وکیل که جزو شروط عقد دیگر است، تغییری در تعریف عقد وکالت ایجاد نمی‌کند و بلاعزل بودن وکالت ماهیت عقد وکالت را تغییر نمی‌دهد و به مفهوم انتقال مورد وکالت به وکیل نخواهد بود و هیچ کس نمی‌تواند با دردست داشتن سند وکالت بلاعزل مدعی مالکیت مورد وکالت شود مگر آنکه اثبات کند به موجب عقدی از عقود نظیر بیع، صلح، هبه مورد وکالت به وی انتقال داده شده است اما متأسفانه عدم‌اطلاع از مقررات قانونی باعث شده برخی بر این باور باشند که چنانچه فروشنده‌ای درخصوص ملک یا آپارتمان و یا زمین و یا نظایر آن وکالت بلاعزل به آنان تفویض کند، این وکالت به مفهوم انتقال ملک است و این باور غلط مشکلات عدیده‌ای را برای مردم ایجاد کرده و می‌کند زیرا همانطور که قبلاً گفته شد، هرچند موکل نمی‌تواند وکیلی را که ضمن عقد، حق عزل وی را از خود سلب کرده است، عزل نماید اما می‌تواند خود موضوع وکالت را انجام دهد، مثلاً بدون توجه به آن وکالت ملک مورد وکالت را به اشخاص دیگری انتقال دهد.

ضمناً با فوت وکیل و یا موکل وکالت بلاعزل نیز از درجه اعتبار ساقط می‌شود.
مشکل دیگر اینکه چنانچه موکل به اشخاص مختلف بدهکار باشد طلبکاران وی می‌توانند ملک مورد وکالت را چنانچه به نام وی باشد در ازای طلب خود، از طریق مراجع صالحه قانونی توقیف و تأمین کنند.

یا اینکه ممکن است کار موکل به افلاس و ورشکستگی کشیده شود و یا به جهت سفه و جنون محجور اعلام‌شود و برای وی قیم تعیین شود و یا حتی به جهتی از جهات قانونی، اموال وی مورد مصادره قرار گیرد صرف‌نظر از همه اینها در زمان تنظیم سند وکالت در دفترخانه اسناد رسمی، درخصوص ملک و یا املاک مورد وکالت استعلامات لازمه از مراجع مختلف نظیر ثبت، دارایی، شهرداری، سازمان زمین شهری و سایر مراجع ذی ربط به عمل نمی‌آید و شخص با اخذ وکالت تصور می‌کندکه مالک ملک مورد وکالت شده است و بعدها معلوم می‌شود که مثلاً وکالتنامه‌ای که براساس آن وکالتنامه دیگری تنظیم شده، جعلی بوده و یا ملک مورد وکالت قبلاً در رهن و یا توقیف قرار داشته است و بسیاری مسائل و مشکلات دیگر که حد و حصری نمی‌توان برای آن قائل شد و پرونده‌های عدیده‌ای که در این موارد در دستگاه قضایی تشکیل شده و در بسیاری موارد نتیجه‌ای مثبت هم به نفع خریدار به‌اصطلاح وکالتی در‌بر‌ندارد گویای همین واقعیت‌ها‌ست.
به نقل از همشهری آنلاین

نویسندگان

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :