تبلیغات
دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید - "نگاهی به حقوق و وظایف قانونی تعریف شده برای موجر و مستأجر"

دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید

پایگاه رایگان اطلاع رسانی قوانین و مقررات مربوط به معاملات و قراردادهای مسکن-آنچه همه می بایست پیش از امضای قرارداد بدانند.

"نگاهی به حقوق و وظایف قانونی تعریف شده برای موجر و مستأجر"

جوان دلویی طبق قانون، اجاره عقدی است که طبق آن مستأجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می آید و موجر فردی است که مالک است یا از طرف مالک اجازه دارد تا ملک را اجاره دهد. به فردی که ملک را از موجر اجاره می کند، مستأجر گفته می شود. مستأجر و موجر دارای حقوق و وظایفی هستند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آن ها به وجود می آید. قانون روابط موجر و مستأجر در سال های گذشته تغییراتی پیدا کرد و ضروری است تا به آثار قرارداد برای دو طرف اشاره ای شود. موضوع روابط موجر و مستأجر بحث طولانی و مفصلی دارد که هر یک از زوایای مختلف قابل بررسی است.

در این شماره نگاه کوتاهی به بعضی از موارد مطرح شده در رابطه با موجر و مستأجر داریم که می خوانید.معاون آموزش دادگستری کل خراسان شمالی در این باره بیان می کند: با گذشت زمان مقررات خاصی برای رابطه موجر و مستأجر وضع می شد به طوری که اگر نگاهی به تاریخ قوانین مربوطه داشته باشیم متوجه تغییرات اساسی آن از سال 56 به بعد می شویم.«سید حسین شاکری» ادامه می دهد: مواردی که در میان رابطه موجر و مستأجر پیش می آید می تواند شامل پرداخت نشدن اجاره بها، قطع خدمات عمومی از طرف موجر و تغییر وضعیت مکان مورد اجاره باشد که هر یک با شرایط خاص حقوقی قابلیت رسیدگی دارد.وی می گوید: براساس ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که طبق آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.وی اضافه می کند: برای این که عقد اجاره میان افراد صحت داشته و از حمایت های قانونی برخوردار باشد، لازم است دو طرف (موجر و مستأجر) اهلیت قانونی داشته باشند به این معنا که صغیر، محجور و سفیه نباشند و اختیار بر ملک مورد نظر خود داشته باشند. هم چنین مدت اجاره در خصوص اماکن و اشیا باید معین باشد وگرنه اجاره باطل است.
 
 «شاکری» بیان می کند: با توجه به پرونده های وارده به مراجع قضایی در این باره، مواردی از قبیل حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی نیز مطرح می شود. چنان چه فردی ملک تجاری را اجاره کند و به سبب شهرت در کار و برخورد مناسب با مشتریان، موجب رونق کسب و کار خود شود و اگر مالک بخواهد که او آن جا را تخلیه کند باید مبلغی را طبق نظر کارشناس دادگستری به او پرداخت کند که به آن حق کسب و پیشه گویند.وی می افزاید: اگر مستأجر در ابتدای اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، با پرداخت سرقفلی واحد تجاری در اختیار او قرار می گیرد که به آن حق سرقفلی گفته می شود.وی با اشاره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 می گوید: در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 آمده است که «قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله 2 نفر از افراد مورد اعتماد از سوی موجر و مستأجر به عنوان شهود گواهی شود.»وی عنوان می کند: براساس ماده 3 این قانون «بعد از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی او تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دایره اجرای ثبت اسناد طی یک هفته و در اجاره با سند عادی طی یک هفته بعد از ارائه تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطان قوه قضائیه انجام می شود.» این مورد نیازی به تشریفات خاص دادرسی مانند ارائه دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ندارد و اگر در قراردادی این شرط رعایت نشود حتی اگر قرارداد بعد از سال 76 باشد تابع قانون مدنی و نیازمند تشریفات خاص دادرسی است که به این مورد باید مشاوران املاک توجه کنند.معاون آموزش دادگستری کل استان می گوید: با توجه به ماده واحده مصوب 25/10/69 مجمع تشخیص مصلحت نظام ورای وحدت رویه 618-18/6/76 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، چنان چه مورد اجاره محل کسب و پیشه و تجارت باشد، به هر صورت موضوع مشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر سال 56 خواهد بود و تمدید اجاره هر 2 سال یک بار موجب خروج رابطه حقوقی طرفین از شمول قانون یاد شده، نخواهد بود.وی در پاسخ به این سؤال که اگر مستأجر از تخلیه عین مستأجره خودداری کرد، دادگاه چگونه عمل می کند، اظهار می دارد: در این باره باید گفت طبق ماده های 4 تا 8 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر و قانون اجرای احکام مدنی دستور تخلیه باید اجرا شود و اگر مستأجر حاضر به اجرای حکم نشد بعد از صورت جلسه توسط ضابطان دادگستری و اعلام به دادگاه مراتب به عنوان یک جرم مشهود از طرف دادستان قابل تعقیب است. هم چنین مقاومت در برابر مأموران قضایی مجازات دارد.وی ادامه می دهد: بنا بر ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 علاوه بر رعایت موارد مقرر در این قانون باید نکات زیر در اجاره نامه تصریح شود:
 
 1- شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص
 
 2- نشانی کامل مورد اجاره
 
 3- عین مستأجره در تصرف کدام یک از دو طرف باشد در صورتی که در تصرف مستأجر نیست، تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی انجام می شود.
 
 4- مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها طی 10 روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود مگر این که دو طرف به ترتیب دیگری بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب یاد شده در سند قید می شود.
 
 5- اجاره به منظور سکونت یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه
 
 6- مستأجر حق انتقال به دیگری را به طور کلی یا جزیی داشته باشد یا نه
 
 7- تعهد مستأجر به پرداخت اجرت المثل بعد از انقضای مدت یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره
 
 وی درتوضیح ادعای عسر و حرج مستأجری که محکوم به تخلیه ملک شده باشد گفت: طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 62 «در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به دلیل کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر هم نباشد می تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.»«شاکری» عنوان می کند: براساس ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 «در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
 
 1- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
 
 2- اگر در مدت اجاره عیبی در عین مستأجره به وجود آمده که آن را از قابلیت بهره برداری خارج کرده است و رفع عیب نیز مقدور نباشد.
 
 3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
 
 4- در صورت فوت مستأجر و در مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف تمام ورثه
 
 5- هر گاه مورد اجاره به طور کلی یا جزئی در معرض خراب شدن باشد و قابل تعمیر نباشد.
 به نقل از خراسان شمالی

نویسندگان

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :