تبلیغات
دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید - "نکاتی چند پیرامون اجاره و قوانین و تعاریف مرتبط"

دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید

پایگاه رایگان اطلاع رسانی قوانین و مقررات مربوط به معاملات و قراردادهای مسکن-آنچه همه می بایست پیش از امضای قرارداد بدانند.

"نکاتی چند پیرامون اجاره و قوانین و تعاریف مرتبط"

 اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد.
در اصطلاح عقدی است كه به موجب آن مستأجر، در برابر مالی كه به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالك منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیكی و معوض و موقت می‌باشد.
اقسام اجاره:
در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:
1- اشیاء
2- حیوانات
3- اشخاص

شرایط صحت عقد اجاره: در اجاره نیز همچون عقود دیگر، وجود قصد، و اهلیت طرفین و موضوع معین از شرائط صحت عقد می‌باشد. موضوع اجاره ممكن است عین معین یا كلّی و یا مشاع باشد، و همچنین باید موضوع قابلیت بقاء با انتفاع داشته باشد، یعنی با انتفاع آن، از بین نرود مثل خوردنی‌ها كه با انتفاع از بین می‌روند. و منفعتی كه واگذار می‌شود باید ملك موجر باشد. و مورد اجاره باید معلوم و معین باشد. و منفعت هم مشروع و قابل تسلیم باشد.

اجاره بها:
وجود اجاره بها، یكی از اركان عقد اجاره است و اگر نباشد و یا رایگان در اختیار دیگری گذاشته شود، این قرارداد اجاره نخواهد بود. و باید میزان آن معلوم باشد و الا طبق ماده6 قانون روابط موجر و مستأجر باید اجرة المثل پرداخت شود.
اجاره عقدی لازم است و طبق ماده 497 ق مدنی: عقد اجاره به واسطۀ فوت موجر و مستأجر باطل نمی‌شود، مگر این‌كه موجر به مدت عمر خود بر ملک مالك بوده یا این‌كه مباشرت مستأجر در عقد اجاره شرط شده بوده كه در این مورد عقد اجاره با فوت باطل می‌شود. و چون عقد لازم است، طرفین تا پایان عقد ملزم به تعهدات خود خواهند بود. مثلاً اگر اجاره برای یكسال باشد، و بعد از 6 ماه مستأجر خانه را رها كند باید اجارۀ 6 ماه دیگر را نیز بپردازد مگر این‌كه حق فسخ یا قرارداد را به تراضی اقاله نمایند.

قوانین حاكم بر روابط موجر و مستأجر:
قوانین زیادی تصویب شده ولی در كلیات امر، قانون مدنی حاكم است و در مورد استثناها و موارد جزئی قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و 1362 حاكم است.
تكالیف موجر:
1- تسلیم مورد اجاره: چرا كه انتفاع مستأجر منوط به تسلیم مورد اجاره است و اگر تسلیم نكند می‌تواند از پرداخت اجاره بها خودداری كند و از دادگاه اجبار موجر را بخواهد و اگر نشد، حق فسخ دارد (ماده 476 ق م)
2-انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره: طبق ماده 486 ق مدنی، تعمیرات و كلیه مخارجی كه در عین مستأجره برای امكان انتفاع لازم است به عهدۀ مالك است، مگر این‌كه شرط خلاف شده باشد.
3-عدم انجام تعمیراتی كه مغایر انتفاع مستأجر باشد، با توجه به این‌كه اجاره عقدی مستمر است، و با انعقاد عقد و تملیك منافع، روابط میان دو طرف پایان نمی‌یابد، ماده 484 ق مدنی می‌گوید: موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد كه منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
بنابراین عین مورد اجاره باید همیشه برای انتفاع آماده باشد، مگر این‌كه انجام تعمیرات لازم باشد. ولی موجر حق دارد، عین مورد اجاره را به دیگری، منتقل دهد، و بفروشد، و این منافی حق مستأجر نخواهد بود (م 498 ق م).

تكالیف مستأجر:
مستأجر نیز، در مقابل موجر تعهداتی دارد كه ماده 490 ق مدنی می‌گوید، مستأجر اولاً باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدی و تفریط نكند، ثانیاً‌عین مستأجره را برای همان مصرفی كه در اجاره مقرر شده مصرف نماید. ثالثاً مال الأجاره را در مواعد معین تأدیه كند.

انحلال اجاره:
در مواردی كه قانون‌گذار گفته است ممكن است اجاره باطل یا فسخ شود بعضی از آن موارد این گونه است:
1- قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره همان‌طور كه بند 1 ماده 7 ق روابط مالك و مستأجر مقرر می‌دارد.
2- انتقال مورد اجاره به غیر‌؛ توسط مستأجری كه حق انتقال به غیر از او سلب شده است.

فسخ اجاره:
مستأجر می‌تواند، اجاره را به خاطر تخلف شرط و یا خیار عیب فسخ نماید.
موجر نیز می‌تواند اجاره را در مواردی كه قانونگذار بیان کرده فسخ نماید؛ مثل انتقال مورد اجاره بغیر توسط مستأجر كه موجر در این مورد حق فسخ دارد.

نویسندگان

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :