تبلیغات
دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید - "قانون روابط موجر و مستاجر-بخش دوم"

دانشنامه جامع املاک:آنچه باید قبل از انجام معاملات ملکی،امضای قراردادهای ملکی وحضور در بنگاه های مسکن بدانید

پایگاه رایگان اطلاع رسانی قوانین و مقررات مربوط به معاملات و قراردادهای مسکن-آنچه همه می بایست پیش از امضای قرارداد بدانند.

چهارشنبه 21 اردیبهشت 1390

"قانون روابط موجر و مستاجر-بخش دوم"

نویسنده: املاک نت   طبقه بندی: قوانین حقوقی رهن و اجاره، 

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر
 
 ماده واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود ،در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آنکه مدت اجاره باتوافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند 0
 قانون فوق مشتمل برماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب ودرتاریخ 21/8/1365 به تایید شورای نگهبان رسیده است 0
 رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی
 
 ----------------------------------------------
 
 قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362

ماده واحده - بند زیر به عنوان بند ج با دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 اضافه می گردد:
ج - محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است .
تبصره 1 - وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است .
تبصره 2 - استفاده از محلهای مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است . قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل الحاق یک بند و دو تبصره ) در جلسه روز یک شنبه بیست و چهارم بهمن ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 27/11/1372 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری

------------------------------------------

قانون الحاق دو تبصره به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13



ماده واحده - دو تبصره زیر به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی الحاق می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت دو سال از تاریخ 3/7/1369 از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل سکونت قبلی آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر مقامات استانهای جنگزده و تایید وزارتین کشور و کار و امور اجتماعی مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ هشتم مهر ماه یک هزار سیصد و شصت و نه بر اساس ضرورت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در اجرای اصل نود و چهارم قانون اساسی برای اجرا ابلاغ می گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی - مهدی کروبی
-------------------------------

قانون الحاق یک تبصره بعنوان تبصره یک به ماده 9قانون روابط موجرومستاجرمصوب 1362/2/13

ماده واحده -تبصره زیربعنوان تبصره 1به ماده 9قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362مجلس شورای اسلامی الحاق وتبصره ماده بعنوان تبصره 2قرارمیگیرد.
تبصره 1-درمواردیکه دادگاه صدورحکم تخلیه اماکن آموزشی رابعلت کمبودجای مناسب موجب عسروحرج تشخیص دهددادگاه مکلف است تارفع عسروحرج بمدت پنج سال ازصدورحکم خودداری کندواین قانون ازتاریخ تصویب لازم الاجراءاست .
قانون فوق مشتمل برماده واحده درجلسه روزپنجشنبه بیست وهشتم شهریورماه یکهزاروسیصدوشصت وچهارمجلس شورای اسلامی تصویب ودر تاریخ 31/6/1364به تاییدشورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی -اکبرهاشمی


---------------------------------------------------------

قانون اصلاح تبصره یک مصوب 1364/6/28 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 1362/2/13 مجلس شورای اسلامی

ماده واحده - تبصره یک مصوب 28/6/1364 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی بشرح زیر اصلاح میگردد:
تبصره 1- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان رابعلت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج تا مدت پنجسال از تاریخ 28/6/1364 از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند0
این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است 0
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روزپنجشنبه بیست وچهارم مهرماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج بتصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی


----------------------------------

قانون تمدید و اصلاح تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13

ماده واحده - تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی به شرح زیر تمدید و اصلاح می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت 2 سال از تاریخ 3/7/1371 از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم ، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی ، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل اصلاح دو تبصره ) در حلسه روز یکشنبه دهم آبان ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و یک مجلس شوری اسلامی تصویب و در تاریخ 20/8/1371 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری
-

----------------------------------------

قانون روابط موجر و مستأجر ـ مصوب ۲/۵/۱۳۵۶


فصل اول‌: كلیات‌

ماده ۱ ـ هر محلی كه برای سكنی یا كسب یا پیشه یا تجارت یابه منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی كه تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نمایندة قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌از اینكه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.
ماده ۲ ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
۱ ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌.
۲ ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی كه منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.
۳ ـ ساختمانها و محلهایی كه به منظور سكونت عرفاً به طورفصلی برای مدتی كه از ششماه تجاوز نكند اجاره داده می‌شود.
۴ ـ كلیه واحدهای مسكونی واقع در محدوده خدماتی شهرها ودر شهركها كه گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومی‌شود.
۵ ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسكونی كه از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده كاركنان‌آنها قرار می‌گیرد.
در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی كه به موجب مقررات یاقرارداد مكلف به تخلیه محل سكونت باشد از تخلیه خودداری كندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود كه ظرف یكماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.
۶ ـ واحدهای مسكونی كه پس از اجرای این قانون به اجاره‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌

ماده ۳ ـ در مواردی كه اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است كه بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.
ماده ۴ ـ موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینة‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینكه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدكرد حكم دادگاه در این مورد قطعی است‌.
ماده ۵ ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعدیل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حكم‌، محكوم می‌نماید. دایره اجرا مكلف است‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌شرح فوق درخواست كند.
تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی كه دادگاه حكم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
ماده ۶ ـ مستأجر مكلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیكه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی كه متناسب با اجاره املاك‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانكی كه از طرف‌سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌كننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یكی از دفاتر رسمی نزدیك ملك تسلیم و رسید دریافت‌دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار كند كه برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوم‌: در تنظیم اجاره‌نامه‌

ماده ۷ ـ در مواردی كه بین موجر و كسی كه ملك را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریك می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی كه اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌كند، ولی این امر مانع صدور حكم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست وخسارت‌تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره ۱ ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حكم درموردی كه از طرف مالك درخواست خلع ید از ملك شده باشد نیزجاری است‌.
ماده ۸ ـ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی كه قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین خواهد كرد.
ماده ۹ ـ در تمام مدتی كه دادرسی در جریان است مستأجر بایدطبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حكم قطعی طرفین مكلفند ظرف یك ماه به ترتیب مقرر درحكم‌، اجاره‌نامه تنظیم كنند.
هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یكی ازطرفین دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌كند كه در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نمایندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یك‌سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی كه عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضای موجر حكم به تخلیه عین مستأجره صادرمی‌كند و این حكم قطعی است‌.
ماده ۱۰ ـ مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً یا جزئاً یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینكه كتباً این‌اختیار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالك می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر یك از مستأجرین را بنماید.
در صورتی كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریك از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالك یا نماینده‌قانونی او بنمایند. و
ماده ۱۱ ـ دفاتر اسناد رسمی مكلفند علاوه بر نكاتی كه به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نكات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح بنماید:
۱ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور كامل ومشخص‌.
۲ ـ نشانی كامل مورد اجاره و قید اینكه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر اینكه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند.
۳ ـ عین مستأجره در تصرف كدام یك از طرفین می‌باشد و درصورتی كه در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت‌.
۴ ـ مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینكه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق كرده باشند كه در این صورت ترتیب مذكورباید در سند قید گردد.
۵ ـ اجاره به منظور سكنی یا كسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع كسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح‌.
۶ ـ مستأجر حق انتقال به غیر را كلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه داردیا خیر.
۷ ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملك به میزان‌اجرت‌المسمی‌.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره‌

ماده ۱۲ ـ در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حكم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست كند:
۱ ـ در صورتی كه عین مستأجره با اوصافی كه در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی‌)
۲ ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودكه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
۳ ـ در مواردی كه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌یابد.
۴ ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف كلیه ورثه‌.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.
ماده ۱۳ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی كه به تقاضای او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه كند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا كند كه‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتی كه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه وتخلیه كامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و كلید آن را به دفتردادگاه تسلیم كند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌كند كه برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت كلید حاضر شود. تا زمانی كه‌مستأجر به ترتیب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌.
ماده ۱۴ ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحكم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن‌حكم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حكم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱ ـ در موردی كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی كه اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راكلاً یا جزئاً به هر صورتی كه باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً ازطریق وكالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الكفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲ ـ در موردی كه عین مستأجره به منظور كسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی ازقبیل وكالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار كند بدون اینكه‌طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳ ـ در صورتی كه در اجاره‌نامه محل سكنی حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینكه خریداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نماید و یا آن را برای‌سكونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملك برای تخلیه‌مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.
۴ ـ در صورتی كه مورد اجاره محل سكنی بوده و مالك پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سكونت خود یااشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سكنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.
۶ ـ در صورتی كه از مورد اجاره محل سكنی بر خلاف منظوری‌كه در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷ ـ در مورد محل كسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینكه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
۸ ـ در صورتی كه مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط كرده‌باشد.
۹ ـ در صورتی كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌كننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی كه‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع كند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌كند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستأجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه كند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حكم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محكوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یكبار می‌تواند از این ارفاِاستفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در این بند قطعی است‌.
تبصره ۱ ـ در صورتی كه مستأجر دوبار ظرف یكسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذكور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها كرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجررا بنماید. حكم دادگاه در این مورد قطعی است‌.
تبصره ۲ ـ در صورتی كه مورد اجاره به منظوری غیر از كسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سكنی خواهد بود.
تبصره ۳ ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مركز فساد كه‌قانوناً دایر كردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور كیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
تبصره ۴ ـ در صورتی كه مستأجر محل سكنی در شهر محل‌سكونت خود مالك یك واحد مسكونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل كسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌:
۱ ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینكه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامكلفند در صورت مراجعه مالك با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالك تسلیم نمایند.
۲ ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای كسب یا پیشه یاتجارت‌.
۳ ـ در صورتی كه محل كسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌سكنی هم باشد و مالك برای سكونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخلیه به‌پرداخت حق كسب یا پیشه یا تجارت نیز حكم خواهد داد.
ماده ۱۶ ـ در موارد مذكور در ماده قبل و همچنین در مواردمذكور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالك حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نكند یا حداقل مدت یكسال ازمحل مورد اجاره به نحوی كه ادعا كرده استفاده ننماید به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یكسال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه‌ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالك بوده‌است‌.
تبصره ـ در صورتی كه در ملك مورد تخلیه مستأجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ ـ در تمام مواردی كه تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای‌حكم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

فصل پنجم‌: حق كسب یا پیشه یا تجارت‌

ماده ۱۸ ـ میزان حق كسب یا پیشه یا تجارت كه در این قانون وقوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی كه آئین‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسكن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب كمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.
ماده ۱۹ ـ در صورتی كه مستأجر محل كسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالك راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق كسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در این صورت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حكم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حكم مزبورملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ ـ در صورتی كه مستأجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حكم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق كسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره ۲ ـ حق كسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌: تعمیرات‌

ماده ۲۰ ـ تعمیرات كلی و اساسی مورد اجاره كه مربوط به اصل‌بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت‌مركزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات‌جزیی و همچنین تزیین و تعمیری كه مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد یا مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستأجر راجع به‌تعمیرات با دادگاه است در صورتی كه موجر تعمیرات كلی موردحكم دادگاه را در مهلتی كه از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهدمستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند یا از دادگاه‌درخواست كند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت‌دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ ـ هرگاه مستأجر مانع مالك از انجام تعمیرات ضروری‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای‌انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حكم به تخلیه موقت‌بنا برای مدت مذكور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتی‌است كه در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذكور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحكم دادگاه قطعی است‌.
ماده ۲۳ ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به‌دعوی تعمیرات نیست‌.
هرگاه دادگاه حكم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم‌مزبور قطعی نباشد حكم الزام به تعمیر در صورت فسخ حكم تخلیه‌به ترتیب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ ـ در صورتی كه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مركزی یاتهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم‌نماید مگر اینكه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده‌عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر می‌تواند ظرف ده‌روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان‌دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است‌.
تبصره ۱ ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهی مزبور باشد و مستأجر می‌تواند براساس قبوض‌سازمانهای مربوط وجوه مذكور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها كسرنماید.
تبصره ۲ ـ تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترك‌آپارتمانهای مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
ماده ۲۵ ـ هرگاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته یابخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابی یا كسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نماید و متصرف ملك مانع از رؤیت خریدار یا مالك‌گردد، مالك یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به‌دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك مراجعه‌كند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالك به‌معیت مأمورین ملك را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادركننده دستور است‌.
ماده ۲۶ ـ رسیدگی به‌كلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطی كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت كه منحصراً دردادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود حكم دادگاه در هرصورت‌حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردی كه‌خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای‌استیجاری كماكان در صلاحیت شورای داوری است‌.
تبصره ـ در موردی كه میزان خواسته در تقاضای تعیین‌اجاره‌بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حكم دادگاه قطعی‌است‌.
ماده ۲۷ ـ در مواردی كه حكم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن‌صدور حكم مهلتی كه از ده روز كمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای‌تخلیه تعیین می‌نماید. حكم تخلیه مدارسی كه با اجازه رسمی‌مقامات صلاحیتدارتأسیس‌شده‌درتعطیلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره ۱ ـ در مواردی كه حكم تخلیه با پرداخت حق كسب یاپیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلتهای مذكور در این ماده از تاریخ‌تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲ ـ در مواردی كه حكم تخلیه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر می‌شود حداكثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ ـ در مواردی كه حكم تخلیه عین مستأجره با پرداخت‌حق كسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مكلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حكم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حكم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینكه طرفین به مدت‌بیشتری توافق كرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف‌یكسال از تاریخ ابلاغ حكم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننمایدحكم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینكه بین موجر و مستأجربرای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهای مذكر در ماده فوق نسبت به احكامی كه درزمان اجرای قانون روابط مالك و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می‌شود.
ماده ۲۹ ـ وزارت دادگستری از بین كارشناسان رسمی عده‌ای رابه منظور اجرای این قانون حداكثر برای دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی كه تجدید انتخاب به عمل‌نیامده دادگاهها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه كارشناسان به‌موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است‌.
در نقاطی كه وزارت دادگستری كارشناس معرفی ننماید طبق‌مقررات عمومی مربوط به كارشناسی عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ ـ كلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم كه طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ ـ این قانون در نقاطی اجرا می‌شود كه تاكنون قانون‌روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسكن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.
ماده ۳۲ ـ از تاریخ اجرای این قانون‌، قانون روابط مالك ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی كه مغایر بااین قانون است لغو می‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه ‌۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز یكشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصویب مجلس شورای ملی رسید.


رییس مجلس شورای ملی - عبدالله ریاضی

--------------------------------

شماره 9994/7 3/9/1356

در اجرای ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 آئین نامه زیر تصویب می شود :
ماده 1 - كارشناسانی ممكن است به كارشناسی در امور مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر انتخاب شوند كه دارای شرایط زیر باشند :
1 - پروانه كارشناسی آنها مربوط به امور مذكور در قانون روابط موجر و مستاجر باشد .
2 - حداقل 5 سال از تاریخ صدور پروانه كارشناسی آنها گذشته باشد .
3 - سابقه محكومیت انتظامی از درجه 3 به بالا نداشته بعلاوه طی دو سال منتهی به زمان انتخاب هیچگونه محكومیت انتظامی نداشته باشند .
ماده 2 - اداره فنی وزارت دادگستری هر دو سال یك بار در بهمن ماه اسامی كارشناسان واجد شرایط هر حوزه را با توجه بضوابط مذكور در ماده فوق تهیه می كند .
ماده 3 - كمیسیونی مركب از رئیس كل دادگاه استان مركز و رئیس كل دادگاه شهرستان تهران و مدیر كل قضائی و مدیر كل دفتر تشكیلات و بودجه ورئیس اداره فنی وزارت دادگستری پس از بررسی گزارش اداره فنی اسامی كارشناسان لازم مربوط به هر حوزه را تعیین می كند و اداره فنی قبل از پایان سال صورت اسامی آنان را به دادگاه ها اعلام می نماید .
ماده 4 - نام هر یك از كارشناسان منتخب كه محكومیت انتظامی پیدا كند از صورت مزبور حذف می شود و این حذف نام هم بوسیله اداره فنی به دادگاه های حوزه قضائی مربوط اعلام می گردد.
ماده 5 - حق الزحمه كارشناسان در دعاوی موجر و مستاجر از طرف دادگاه با توجه به كمیت و كیفیت و شرایط كار و خواسته دعوی در حدود تعرفه زیر تعیین خواهد شد :
الف - برای تعیین اجاره بها در موارد نامعلوم بودن میزان اجاره از سه هزار ریال تا یكصد و بیست هزار ریال .
ب - در مورد تعمیرات از پنج هزار ریال تا یكصدو پنجاه هزار ریال .
پ - در مورد تعیین حق كسب و پیشه یا تجارت از شش هزار ریال تا دویست هزار ریال .
وزیر دادگستری ـ غلامرضا كیانپور
 

نویسندگان

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :